租赁合同的性质和效力

一、租赁合同的效力规定以及特殊情况

（一）与租赁合同效力有关的规定

（二）售后包租的效力认定

（三）合法建筑经违法改建、扩建后整体出租，导致租赁合同整体无效

（四）未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同效力

——《人民司法案例》2012.16。（2011）杭余良民初字第 287号；二审：（2011）浙杭民终字第 114 号

（五）房主出租房屋获担保借款后将房产出售，以担保形式出现的房屋租赁合同无效

（六）名为承包实为租赁的合同，可尊重当事人的意思

（七）是否登记备案不影响租赁合同的生效

（八）“保底浮动扣点”经营是联营还是租赁

（九）股东利用关联关系签订含免租期租赁合同不一定损害公司利———《人民司法案例》2014.20. 一审：（2013）成华民初字第233号，二审：（2013）成民终字第4283号

二、租赁合同主体认定

（一）承租人死亡时租赁合同存续问题

（二）第三人系转租，还是与出租人成立了新的租赁合同

租赁合同的履行（及履行障碍）

一、出租人的义务和责任

（一）租赁标的瑕疵

（二）减损规则对守约方行为的限制

（三）出租人强行收回租赁物的自力救济行为辨析

——《人民司法案例》2013.24. 一审：（2004）杭上民三初字第238号；二审：（2007）杭民终字第455号；再审：（2011）浙杭民再字第11号

（四）不动产出租人的留置权问题

（五）竞业禁止问题（限制出租人相邻房屋出租）

二、承租人的义务和责任

（一）租赁房屋正常使用的认定

（二）擅自搬离不代表合同自动解除，租金仍需支付

（三）承租人损坏租赁物应负赔偿责任

（四）整体租赁商铺共用部分权益归属解析

（五）产权式商铺承租人的权利保护问题

——贺蓉 、田俊与江苏五星电器有限公司 、江苏五星电器有限公司运河西路大卖场 、扬州市先锋海宁皮革城有限公司排除妨害纠纷案，见江苏省高级人民法院（2013）苏民他字第0015号

三、优先承租权（优先续租权）

（一）优先租赁权是债权性质的优先缔约权

（二）商业租赁的优先承租权

四、承租人的优先购买权

（一）优先购买权的性质为形成权

（二）优先购买权的行使

（三）房屋承租人优先购买权行使的效力

（四）先抵后租下承租人的优先购买权问题

——苏巧云与连云港市强农物资公司、连云港市供销宾馆、连云港市鑫聚商贸有限公司、连云港市供销合作总社房屋租赁纠纷案，见江苏省连云港市中级人民法院（2013）连民终字第1661号民事判决书

五、租赁合同中建筑消防申报义务的承担

六、租赁合同的更新

七、租赁合同解除后转租合同纠纷的处理

八、拆迁中承租人的权利保护问题

——胡国华与常州市东南自来水有限公司租赁合同纠纷案 ，见江苏省高级人民法院（2015）苏民再提字第00150号民事判决书

转租／租赁权让与

一、转租与租赁权转让的区别租权

【案例一】当事人是否可以行使优先租赁权，其关键是承租人对租赁房屋的处分行为究属转租抑或租赁权转让？

【案例二】陈本寒、谢靖华：“房屋租赁权让与问题之探讨”，载《政治与法律》2013年第3期

二、转租问题

（一）租赁合同解除后转租合同的效力问题

——江苏高院（2014）苏审三民申字第0665号申请再审裁定书

（二）房屋转租合同不成立不适用双倍返还定金

——《人民法院报》2010.12.23第006版；案号：（2009）内法民初字第 1253 号；（2010）南民二终字第 503 号

（三）转租合同应当认定为有效的几种情况

三、租赁权让与

（一）“门面转让费”

——《人民法院报》2012.2.23第006版，（2011）鼓民初字第 2291 号

（二）法定让与和约定让与

“买卖不破租赁”原则的实践

一、抵押财产出租时抵押权与租赁权的关系

（一）抵押权实现时是否必须除去租赁权

二、买卖不破租赁不能对抗在先变动的物权

——《人民法院报》2016.2.25第006版。（2013）江蓬法民一初字第 1648 号，（2015）江中法民一终字第 275 号

三、租赁权不得对抗法院对执行财产的强制处置

——《人民司法案例》2016.02. 执行异议：（2015）深福法执外异字第30号，执行复议：（2015）深中法执复字第132号

四、论破产管理人对待履行租赁合同的解除权

（一）破产程序中，管理选择行使解除权的必要性

（二）管理人如何行使解除权

违法建筑、农村房屋出租问题

一、违建租赁合同被判无效后，出租人可以“占有”要求占有利益

二、农村违法建筑物租赁合同无效但收益权受保护

三、未经村集体民主程序签订的租赁合同效力分析

——《人民司法案例》2014.10. 案号：（2013）九法民初字第00173号，二审（2013）渝五中法民终字第02602号

商业地产租赁合同条款起草

一、承租主体及租赁用途

二、租赁面积

三、交付标准和条件、交付期限

四、租金、费用和保证金

五、租赁期限和免租期

六、装修改造及配套设施设备维护

七、转租

八、续租和优先承租权

九、合同的提前解除和终止

（一）提前解除合同的情形

（二）停水停电、强行收回物业、处理承租人遗留物品措施

十、其它应注意事项

（一）约定承租人的经营责任

（二）应在合同中约定承租人需购买的保险

（三）应明确约定出租物业遇被征收的处理办法

（四）应明确约定通知与送达条款

（五）应合理选择争议解决方式

（六）尽量避免对同业进场进行限制