关于逾期交房的实务操作

一、常见的逾期交房情形

（一）开发商未发出合格交房通知

（二）开发商交付的房屋未达到交房条件

（1）开发商交付的房屋未达到法定交房条件

（2）开发商交付的房屋未达到约定交房条件

（三）房屋质量不合格

（1）房屋主体结构质量不合格

（2）房屋质量问题严重影响正常居住使用（案例）

（3）如何对房屋主体结构是否存在质量问题进行鉴定？

二、开发商逾期交房的免责事由

（一）参考案例1：(2019)豫民申8823号

（二）参考案例2：(2022)辽02民终10771号

三、关于逾期交房违约金的计算

（一）《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金的约定

（二）《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金约定了最高限额的情况（案例）

（三）《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金数额约定不合理的情况（案例）

（四）《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金约定不明的情况（案例）

（五）关于违约金计算的诉讼时效问题（案例）

逾期办证的相关问题

一、办理房产证的义务主体

（一）初始登记（“大产权证”）

（二）过户登记（“小产权证”）

（三）建设单位竣工验收—过户登记 全流程示意图

（四）如何申请初始登记？

（五）如何申请过户登记？

二、逾期办证的成因及违约责任的承担

（一）逾期办证的成因

（1）开发商原因5点（案例）

（2）买受人原因（案例）

（3）第三方原因（案例）

（二）逾期办证违约责任的承担

（1）法律规定

（2）合同约定

（3）逾期办证与逾期交房违约责任共同承担的问题（案例）

三、逾期办证违约金的计算

（一）参考案例：(2021)辽02民终7768号

（二）参考案例：(2022)辽02民终7124号

关于精装修房的风险防范及实务操作指引

一、精装修商品房买卖合同的表现形式

（一）精装修房是什么

（二）精装修商品房买卖合同的界定

（1）商品房买卖合同中约定装修条款

（2）开发商与购房人另行签订装修合同

（3）开发商、购房人与装修公司签订装修合同

（三）“捆绑装修”模式下装修合同的效力

（1）参考案例一：开发商与购房人另行签订装修合同

（2）参考案例二：购房人与开发商指定装修公司签订装修合同

二、精装修房装修质量要求的认定

（一）认定的一般规则

（二）关于广告宣传、样板房的适用与排除（案例）

三、因装修质量问题引发的常见法律纠纷

（一）装修质量问题严重影响正常居住使用（案例）

（二）一般装修质量问题（案例）

（三）因装修产生的室内环境质量问题（案例）

（四）房屋装修价值明显不符合装修质量要求（案例）

商品房预约合同的相关问题

一、预约合同的表现形式

二、预约合同与本约应如何区别？

三、违反商品房预约合同后能否要求强制继续履行？

四、违反商品房预约合同的损失赔偿范围应如何确定？

五、未取得商品房预售许可证的预约合同效力如何认定？

关于商品房买卖合同解除的相关问题

一、合同解除权在逾期交房、逾期办证下成就的考量因素是什么？

（一）参考案例一：(2022)闽01民终1112号

（二）参考案例二：(2022)川01民终18341号

（三）参考案例三：(2022)湘06民终4145号

二、断供情况下开发商是否享有合同解除权？

参考案例：(2022)辽02民终8502号

三、购房人是否有权解除与银行之间的商品房抵押贷款合同并免除贷款偿还义务？

（一）参考案例：(2019)最高法民再245号

四、按揭银行在商品房买卖合同诉讼中享有何种地位？

（一）参考案例：最高人民法院获奖案例

五、银行作为担保权人的预抵押权能否优先受偿？

（一）参考案例：(2022)辽02民终3094号

六、购房人可否诉请抵押权人协助抵押人办理涂销房屋抵押权登记？

（一）参考案例：(2023)辽02民终4448号

七、按揭贷款合同的效力在开发商与购房人恶意串通时应如何认定？

（一）参考案例：(2016)鲁10民终360号

一房二卖中涉及的复杂法律问题解析

一、一房二卖所涉法律关系梳理

二、让与担保合同法律关系的认定

三、盖章行为的法律效力认定

四、 仅有定购协议的情况下，房屋买卖合同关系的认定

五、以房抵债来的房屋，房屋买卖合同关系的认定

六、恶意串通和虚假的意思表示导致《商品房买卖合同》无效的认定

七、一房二卖案件中管辖权的确定

八、一房二卖中房屋权属的确认及违约责任的承担