房地产开发企业十大相关税种基础知识

（一）房地产企业的“税三多”

1.涉及税种多

2.涉税风险多

3.税务稽查多

（二）流转税类基础介绍

1.什么是增值税

2.增值税的纳税人

3.增值税的计税方法

课间小问题

4.房地产企业增值税纳税义务

5.城市建设维护税

6.教育费附加、地方教育附加

练习题1-1 案例分析

练习题1-2 案例分析

（三）所得税类基础介绍

1.所得税的纳税人

2.企业所得税的计税方法

3.房地产企业的企业所得税纳税义务

4.房地产企业的个人所得税身份

（四）财产税类基础介绍

1.契税的纳税人

2.契税的计税方式

3.房地产企业的契税纳税义务

4.房地产税的纳税人与计税依据

5.房地产企业的房产纳税义务

练习1-3 案例分析

（五）行为税类基础介绍

1.印花税的纳税人与征税对象

2.印花税的计税方式

3.房地产企业的印花税纳税义务

4.耕地占用税的纳税人与计税方式

5.房地产企业耕地占用税的纳税义务

6.土地增值税的纳税人与计税方式

拓展：超额累进税率的应用

拓展：超率累进税率的应用

7.房地产企业的土增税纳税义务

拓展：税收文件中的条件句

（六）资源税类基础介绍

1.城镇土地使用税的纳税人与计税方式

2.房地产企业城镇土地使用税纳税义务

3.本讲小节

设立环节的税务控制

（一）投资主体选择的税控分析

1.企业所得税纳税人类型

2.居民企业与非居民企业的差别

案例2-1 案例分析

3.外商投资房地产的法律限制

（二）投资对象选择的税控分析

1.分公司与子公司的区别

2.分公司与子公司的选择

案例2-2 案例分析

案例2-3 案例分析

（三）出资方式选择的税控分析

1.实物投资的税务处理：投资方视角

案例2-4 案例分析

2.实务投资的税务处理：被投资方视角

3.以土地和房屋投资的税务处理：投资方视角

4.以土地和房屋投资的税务处理：被投资方视角

案例2-5 案例分析

（四）投资形式选择的税控分析

1.案例2-6 案例分析

2.案例2-7 案例分析

3.案例对比

4.本讲小节

拿地环节的税务控制（一）

（一）房地产企业拿地方式概述

1.一手取得的5种方式

2.二手取得的3种方式

（二）拿地环节的重点税种：契税

1.征税范围与纳税主体

思考题分析1-1

思考题分析1-2

2.计税依据

案例分析2-1

案例分析2-2

案例分析2-3

3.改制重组的契税处理

（1）企业改制

（2）事业单位改制

（3）公司合并

（4）公司分立

（5）企业破产

（6）资产划转

（7）债权转股权

（8）划拨用地出让与作价出资

（9）公司股权（股份）转让

拿地环节的税务控制（二）

（三）拿地环节重点税种：城镇土地使用税

1.纳税义务发生时间

2.纳税义务截止时间

3.计税面积的确认

案例分析3-1

（四）出让取得土地的税务控制

1.国有土地使用权出让合同的印花税处理

2.出让取得的企业所得税处理

案例分析4-1

3.涉税材料

4.土地返还利益的性质探讨

3则思考题

5.拆迁补偿的税务处理

6.企业开发经济适用房的税收优惠

7.企业开发公共租赁住房税收优惠

8.企业开发棚户区改造安置住房税收优惠

（五）转让取得土地的税务控制

1.土地使用权转让合同的印花税处理

2.土地使用权转让合同的增值税处理

案例分析5-1（5个问题）

第3讲课后练习答案

拿地环节的税务控制（三）

（六）直接转让取得不动产的税务控制（转让方视角）

1.重点文件：14号公告

2.中间文件：73号公告

案例分析6-1

案例分析6-2

案例分析6-3

案例分析6-4

案例分析6-5

（七）在建工程转让和股权转让取得不动产的税务控制

1.增值税处理

2.土地增增值税处理

案例分析7-1

对比转让方和受让方视角

拿地环节的税务控制（四）

（八）项目土地成本的涉税分析

1.土地成本概述

2.占地面积分摊法

3.预算成本分摊法

4.建筑面积分摊法

（九）项目前期成本的涉税分析

1.支付给其他企业的设计、勘察、测绘、咨询等费用

案例分析9-1

2.支付给个人的设计、勘察、测绘、咨询等费用

案例分析9-2

3.考察活动费用

4.场地通平业务支出

5.前期工程费成本分摊

案例分析9-3

案例分析9-4

阶段小节

旧城改造项目的税务控制

（一）政府主导模式

1.收储模式

2.收储后以“限价地、竞配建”方式供地

3.综合整治模式

4.合作改造模式

（二）市场方主导模式

1.企业自改模式

2.企业收购改造模式

（三）关于拆迁补偿

1.拆迁补偿的3种形式

2.拆迁补偿的相关规定

合作开发项目的税务控制

（一）合作开发模式基本介绍

1.合作开发的界定

2.合作开发的常见形式

（二）合作开发增值税涉税分析

1.不成立合营企业的合作建房

2.成立合营企业的合作建房

（三）案例计算应用

案例分析3-1

案例分析3-2

案例分析3-3

案例分析3-4

案例分析3-5

案例分析3-6

案例分析3-7

（四）阶段小结

建设环节的税务控制（上）

（一）宏观维度：成本确认与成本分摊

1.成本对象概述

2.成本对象的确定原则（6原则）

案例分析1-1

3.成本对象的范围

4.成本核算的一般程序

案例分析1-2

案例分析1-3

5.成本分配的方法

案例分析1-4

案例分析1-5

案例分析1-6

案例分析1-7

6.特殊项目的专门分摊方法

建设环节的税务控制（下）

（二）微观维度：施工成本费用涉税要点

1.建设安装工程费支出

案例分析2-1

案例分析2-2

知识链条：关于发票开具

案例分析2-3

2.技术设施建设费支出

3.公共配套设施支出

4.开发间接费支出

（三）建工合同涉税要点

1.合同首部

2.合同价款、结算及付款方式

3.建设材料、设备的供应和采购

4.施工与设计变更

5.违约责任

6.合同缺什么？

运营环节的税务控制

（一）一般销售业务的收入确认

1.增值税销售额的确认

案例分析

2.企业所得税收入额的确认

案例分析

（二）视同销售业务的收入确认

1.视同销售的一般规定

2.增值税视同销售的销售额确认

3.企业所得税视同销售的收入额确认

4.营销活动中的视同销售

案例分析

（三）特殊业务的税务处理

1.售后回租业务

案例分析

2.售后回购业务

案例分析

房地产开发增值税实务问题分析

（一）增值税预缴与申报

1.前销售行为的增值税预缴

预收款项 思考题1

增值税预缴 案例1

增值税预缴 案例2

预收款项发票问题 思考题2

2.增值税纳税义务发生时间

纳税义务发生时间 案例3

（二）增值税进项税额抵扣

1.可以抵扣的进项税额

2.不可以抵扣的进项税额

（三）特殊项目/业务的增值税实务问题

1.公共配套设施问题

2.车位问题

3.赠送/奖励问题

房地产开发企业所得税实务问题分析（上）

（一）企业所得税基础知识

1.所得税的纳税人

2.企业所得税的计税方法

（二）企业所得税税前扣除凭证管理

1.企业所得税税前扣除凭证管理办法

2.放弃特殊支出的扣除凭证

（三）薪金福利保险业务扣除问题

1.工资薪金支出业务

2.福利费用支出业务

3.保险费支出业务

房地产开发企业所得税实务问题分析（下）

（四）工会经费、职工教育经费扣除问题

1.职工教育经费支出业务

2.工会经费支出业务

案例练习

（五）业务招待费、广宣费、公益支出扣除问题

1.业务招待费支出业务

案例分析1

案例分析2

2.广告费的扣除标准

3.公益性捐赠支出的扣除标准

（六）其他扣除项目

（七）不得扣除项目

（八）固定资产的税务处理

1.固定资产的计税基础

2.固定资产的折旧

3.开发产品转固定资产

案例分析

房地产开发土地增值税实务问题分析（上）

（一）税制要素概述

1.土增税的概念与基本特征

2.征收对象

3.税率：超率累进

（二）增值额的确定

1.收入额的确定

2.扣除项目金额的确定

案例分析1

案例分析2

（三）应纳税额的计算

1.一般计税方法

案例分析

2.特殊计税方法

（四）税收优惠

房地产开发土地增值税实务问题分析（下）

（五）征收管理

1.土增税的纳税地点

2.土增税的预缴申报

案例分析

3.土增税的清算条件

4.土增税的清算收入

案例分析

5.土增税的核定征收

（六）案例应用

1.案例概要

2.案例分析

房地产开发其他税种 漏网之余

（一）契税之 余

1.契税与土增税征税范围比较

2.契税计税依据总结

案例分析

3.售后回租与防区拆迁涉及契税问题

4.契税参与的扣除

（二）城镇土地使用税之 余

1.关于纳税人的特殊情形

2.关于计税面积的确认规则

3.地下建筑用地的城镇土地使用税

4.相关税收优惠

（三）个人所得税之 余

1.职工福利售房的涉税问题

2.商品房销售违约金的个税问题

拓展：新法后关于“其他所得”的处理

房地产开发相关合同涉税问题

前言：合同与税

（一）合同当事人与税

1.合同主体与纳税主体

案例分析：ABCDE方案

2.合同当事人条款涉税审查

（二）合同标的与税

1.标的属性变化发生的纳税义务

2.标的范围影响计税方法

3.标的类型影响适用税率

（三）合同价款与税

1.价税分离的文本要点

2.不可忽视的开票义务

3.分期付款利息的税务处理

（四）合同履行与税

（五）合同责任与税

（六）合同税审报告的内容

房地产开纳税筹划案例分析

（一）纳税筹划概述

1.纳税筹划服务

2.纳税筹划应该遵循的原则

3.纳税筹划思路

案例分析

（二）案例练习

1.案例一

2.案例二

3.案例三

4.案例四

5.案例五